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云南日?qǐng)?bào)截圖

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兩個(gè)月啃下“硬骨頭”
——五華區(qū)海源社區(qū)龍?jiān)骸⑸戏宕?ldquo;城中村”改造紀(jì)實(shí)
本報(bào)記者 唐薇 實(shí)習(xí)生 高婧婕
 
兩個(gè)月就與1000多村民順利簽訂“城中村”改造的拆遷安置協(xié)議——這是參與五華區(qū)海源社區(qū)龍?jiān)?、上峰村改造的怡寧地產(chǎn),在各級(jí)政府全力支持下,所創(chuàng)下的成績(jī)。

  “城中村”改造,歷來(lái)都被視為城市建設(shè)中最難啃的一塊“硬骨頭”??赦鶎幍禺a(chǎn)在與龍?jiān)骸⑸戏宕宓氖着疬w戶協(xié)商時(shí),為何那么快就簽約完畢?記者心中產(chǎn)生了一個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)。

  剛巧,海源社區(qū)2月26日組織村民們召開(kāi)“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實(shí)施細(xì)則”宣傳動(dòng)員大會(huì),怡寧地產(chǎn)也會(huì)參與到這新一輪更大規(guī)模的拆遷安置工作之中,以產(chǎn)權(quán)置換的方式,推出了每平方米2980元的超低價(jià)格產(chǎn)品,配合政府的拆遷、安置工作。記者決定從關(guān)注這次動(dòng)遷會(huì)入手,細(xì)細(xì)地了解一下村干部和地產(chǎn)公司究竟是怎么跟村民做工作的。

  

    西三環(huán)拆遷:動(dòng)遷+簽約只有22天

  今年2月23日,五華區(qū)黑林鋪街道辦事處三環(huán)閉合工程征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組,給所轄的社區(qū)村委會(huì)以及相關(guān)單位發(fā)去了一份蓋有公章的征地拆遷時(shí)間表。表上規(guī)定征地拆遷工作的動(dòng)遷階段為2月23日—3月1日;從3月2日開(kāi)始到16日,就要與被拆遷的農(nóng)戶簽訂合同;3月17日—4月15日,則進(jìn)入搬遷、驗(yàn)房、付款、拆除環(huán)節(jié)。

  此表“雷厲風(fēng)行”的作派,與“城中村”改造工程如出一轍。22天的時(shí)間要說(shuō)動(dòng)600多戶人順利簽約,一個(gè)月之內(nèi)要把該片區(qū)為三環(huán)讓路的378棟房子拆完——這真的能辦到嗎?

  昆明市黑林鋪辦事處海源社區(qū)黨總支部委員會(huì)的胡昭海書記,李紹告主任,給記者的答復(fù)是:“不能也得能。”

  自去年投入“城中村”改造工作以來(lái),這兩位在海源社區(qū)服務(wù)10年的基層干部,已多次領(lǐng)教了市、區(qū)、街道辦事處各級(jí)政府的決心與魄力。一如省委常委、昆明市委書記仇和曾說(shuō)過(guò)的那樣:“想得到的不一定辦得到,但想不到的永遠(yuǎn)辦不到,看準(zhǔn)的事情,砸鍋賣鐵也要做到。”

  除了來(lái)自上級(jí)政府的支持,胡昭海心中還有一顆“定心丸”,那就是在村民同意簽訂拆遷合同前的半年中,深入龍?jiān)骸⑸戏宕宓募壹覒魬?,給千余村民反復(fù)做“城中村”改造動(dòng)員工作時(shí)累積下的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

  “去年,我們海源社區(qū)黨總支部共28名村干部,在黑林鋪街道辦事處的指導(dǎo)下,不計(jì)時(shí)限、不計(jì)次數(shù)、不計(jì)地點(diǎn),仔細(xì)地給上千個(gè)村民做拆遷政策宣講工作。我們被罵過(guò)、被拍過(guò)桌子、被幾十人圍著不停地提問(wèn)過(guò),最終,村民不再擔(dān)心拆遷改造后日子不如現(xiàn)在了,也愿意相信政府和企業(yè)所勾畫的美好藍(lán)圖了。”胡昭?;貞浀?。據(jù)記者了解,在龍?jiān)骸⑸戏宕宓氖着?ldquo;城中村”拆遷改造工作中,沒(méi)有出現(xiàn)一例上訪事件,更沒(méi)有出現(xiàn)任何過(guò)激的舉動(dòng)。

  當(dāng)?shù)馗刹烤烤箍偨Y(jié)出怎樣一番經(jīng)驗(yàn),與拆遷戶展開(kāi)行之有效的溝通呢?

  

    村官動(dòng)遷:動(dòng)之以情+細(xì)算明賬

  讓我們?cè)俅位氐?月26日剛舉行的“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實(shí)施細(xì)則”宣傳動(dòng)員大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。會(huì)議分上午9時(shí)半和下午1時(shí)半兩場(chǎng),針對(duì)不同的村小組分別舉行。無(wú)論上午還是下午,村民們大多是全家總動(dòng)員,可容納300人的報(bào)告廳被擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。

  會(huì)上,政府工作人員就此次西北三環(huán)閉合的路線、拆遷工作細(xì)則、給予被拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等作出詳細(xì)解說(shuō)。上午的會(huì)議結(jié)束后,大約有2/3的村民散去了,仍有1/3的村民圍住宣講人員搶著說(shuō)明自家的特殊情況或詢問(wèn)更多問(wèn)題。這樣的咨詢大概又進(jìn)行了半個(gè)多小時(shí),不停忙著答問(wèn)的胡昭海喝完了兩瓶礦泉水,盡管嗓子仍然發(fā)干,嘴角卻一直掛著耐心的微笑。“我們面帶微笑,群眾才能覺(jué)得安心。”一位宣講干部如是說(shuō)。

  參與該片區(qū)拆遷安置工作的怡寧地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钗膽?yīng)告訴記者:“像這樣的拆遷動(dòng)員大會(huì),半年多來(lái)在海源社區(qū)龍?jiān)骸⑸戏宕逡呀M織過(guò)10多次了。每一次,黑林鋪辦事處領(lǐng)導(dǎo)以及海源社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)到場(chǎng)支持。五華區(qū)城建局、社保局、房管局、醫(yī)保中心等單位,也多次前來(lái)召開(kāi)政策宣講大會(huì),回答村民們最關(guān)心的醫(yī)保、社保、城市低保等問(wèn)題,解決大家的后顧之憂。”

  光召開(kāi)動(dòng)遷大會(huì)還不夠,想要村民們?nèi)媪私庹?,干部們還得一家一戶地反復(fù)深入去宣傳,并設(shè)立長(zhǎng)期咨詢點(diǎn)以供大家隨時(shí)提問(wèn)。這項(xiàng)工作量大且時(shí)間緊,一位村干部坦言,就連年邁的老母親住院一個(gè)多月,他都只去看過(guò)兩次:“群眾不理解拆遷政策時(shí),對(duì)我們發(fā)火我不感到委屈。但老母親病了卻無(wú)法抽時(shí)間盡孝道,我很內(nèi)疚。”據(jù)了解,這位村官的老父老母,盡管心中也有顧慮,又重病在身,卻還是率先響應(yīng)號(hào)召與政府簽訂了拆遷協(xié)議。

  光宣講政策也不行,老百姓向來(lái)崇尚“眼見(jiàn)為實(shí)”,光靠空洞的說(shuō)教是無(wú)濟(jì)于事的,一如仇和書記所主張——最好的辦法是讓發(fā)生在人們身邊的賺錢效應(yīng),激活他們內(nèi)心深處潛在的創(chuàng)富愿望和智慧。于是,在深入農(nóng)戶宣講調(diào)研的過(guò)程中,干部們替每家拆遷戶都好好算了一筆賬,為他們選擇盡可能充分享受政策福利的拆遷補(bǔ)償方案。采訪過(guò)程中,記者在黑林鋪街道辦事處就領(lǐng)略了一把動(dòng)遷干部的算賬風(fēng)采:西三環(huán)動(dòng)遷大會(huì)前,怡寧地產(chǎn)把次日要發(fā)給村民們的賠償方案表拿給該辦事處鄭云書記審核。一兩分鐘后,鄭云就指出了表格中有計(jì)算錯(cuò)誤之處,還提出不少優(yōu)化建議,以便老百姓一目了然。記者在鄭云的記事本上發(fā)現(xiàn),其實(shí)他早就畫過(guò)這個(gè)表格的草圖了。“自己不把政策吃透,老百姓就更看不透了。”鄭云解釋道。

  開(kāi)動(dòng)員大會(huì),深入一家一戶宣講,為拆遷戶充分享受政策而算賬——在長(zhǎng)期的一線動(dòng)遷工作中,村干部和街道辦事處的工作人員,總結(jié)出了這套行之有效的“三步走”策略。

  而貫穿于“三步走”策略中的,是誠(chéng)懇的態(tài)度。“每次展開(kāi)動(dòng)遷宣講前,我們都反復(fù)提醒要‘打不還手,罵不還口’。”胡昭海又強(qiáng)調(diào)說(shuō),“我們海源社區(qū)鄉(xiāng)風(fēng)一直很文明,從沒(méi)有村民對(duì)我們有過(guò)激行為。有的人一時(shí)發(fā)發(fā)火,我們也能理解。其實(shí),發(fā)泄完之后,他們心里也不好受,畢竟這么多年鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的,大家感情都蠻好,信任基礎(chǔ)很牢靠。”

  以情動(dòng)人+明賬細(xì)算,最終幫助村干部敲開(kāi)了拆遷戶疑慮的心扉,也為后續(xù)快速簽訂拆遷協(xié)議鋪平了道路。

  在采訪中,村干部和企業(yè)負(fù)責(zé)人還總結(jié)說(shuō),若只有好的溝通技巧和態(tài)度,卻沒(méi)有細(xì)致合理、深得民心的政策做強(qiáng)大后盾的話,龍?jiān)?、上峰村?ldquo;城中村”改造工作,不可能推進(jìn)得如此順利。

  

    企業(yè)拆遷:政策是最好的靠山

  城市的發(fā)展,老城的改造,離不開(kāi)必要的拆遷,而拆遷者和被拆遷者理所當(dāng)然都有自己的利益。因此,兩者之間少不了利益摩擦與碰撞。如何盡可能地減少這種消耗戰(zhàn)?當(dāng)?shù)卣外鶎幍禺a(chǎn)都在不停地思考。  

  “我們趕上了好時(shí)候。剛開(kāi)始籌備動(dòng)遷,政府就公布了《昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”),這份文件讓我們?cè)谠O(shè)計(jì)‘春城慧谷’的具體拆遷賠償方案時(shí),獲益匪淺。”怡寧地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钗膽?yīng)感嘆。也是透過(guò)這份文件,怡寧地產(chǎn)讀懂了一種思路,形成了一個(gè)共識(shí):“只有讓老百姓贏了,企業(yè)才能贏,片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也才能贏。” 

  據(jù)統(tǒng)計(jì),龍?jiān)?、上峰村涉及首批拆遷的房屋中,產(chǎn)權(quán)面積最大的有500多平米,最小的有幾十平米,絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)面積剛好在300平米上下。楊文應(yīng)按產(chǎn)權(quán)500平米的拆遷面積給記者算了筆賬:出租房子是村民的重要收入,這一帶的租金大約為每月每間100元,若按10間計(jì)算,月租房收入為1000元。“城中村”改造后,開(kāi)發(fā)商將與村民置換500平米中的300平米為小區(qū)商品房。假設(shè)住戶用120平米自住,剩下的180平米用于出租,按每間60平米來(lái)劃分,可算為三套出租房。依據(jù)目前周邊已建成的小區(qū)房出租水平,租金大約在400—500元,那么三套房就可收益1200—1500元的租金,月收入比原來(lái)有所提高。對(duì)于原產(chǎn)權(quán)面積中剩余的200平米,怡寧地產(chǎn)將按每平米900元給予補(bǔ)償。照此計(jì)算,拆遷前擁有500平米產(chǎn)權(quán)房的村民,拆遷改造后共計(jì)可獲得300平米的小區(qū)房和18萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

  動(dòng)遷過(guò)程中,有村民對(duì)300平方米以外的剩余產(chǎn)權(quán)面積,只給每平米900元的補(bǔ)償費(fèi)有疑問(wèn),覺(jué)得比起該片區(qū)商品房的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)偏低。怡寧地產(chǎn)在取得政府同意后,給村民們又算了筆賬:村民的房屋大多無(wú)需圖紙,也不打地基,蓋房時(shí)附近幾家人相互幫襯,連人工費(fèi)都不用怎么出,這些都與商品房的建蓋程序完全不同,建筑成本大約不會(huì)超過(guò)每平方米500元。核定拆遷賠償成本時(shí),開(kāi)發(fā)商已充分計(jì)算建筑成本,再把村民們的裝修成本也寬算至每平米400元,一并賠償。賬算得有道理,村民們也就不再無(wú)謂地比較而產(chǎn)生怨言了。

  若原有產(chǎn)權(quán)面積不足300平米,又該怎么辦呢?開(kāi)發(fā)商除兌換原有產(chǎn)權(quán)證同等房屋面積外,還將按每平米1200元的補(bǔ)償費(fèi),賠付村民不足300平方米的剩余面積部分。由于此剩余面積多半并不曾建蓋,亦或?qū)儆诓荒苡?jì)數(shù)的違章加層,而開(kāi)發(fā)商仍得按章補(bǔ)足賠償金,所以被形象地稱作“補(bǔ)空氣”。

  從拆遷戶的立場(chǎng)來(lái)看,拆遷補(bǔ)償要解決他們眼下的生存問(wèn)題,這是最起碼的要求。此外,他們一定還會(huì)為將來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而擔(dān)憂,就此,政府在《意見(jiàn)》中做了明確規(guī)定,企業(yè)也在具體落實(shí)中絲毫不敢馬虎。楊文應(yīng)介紹:“政府要求在拆遷改造后的社區(qū)內(nèi),給每個(gè)村小組補(bǔ)償1000平米的商鋪,用于村民自主經(jīng)營(yíng),盈利所得用做集體收入分紅。”龍?jiān)?、上峰村的首批拆遷工作中涉及到5個(gè)村小組,在未來(lái)興建的“春城慧谷”中,怡寧地產(chǎn)已規(guī)劃預(yù)留下了5000平米的商鋪留作拆遷補(bǔ)償之用。“有人擔(dān)心我們會(huì)不會(huì)把位置不好的商鋪留給村民。其實(shí),我們規(guī)劃要建一個(gè)3層樓的商業(yè)中心,定位于服務(wù)整個(gè)西市區(qū)。在這棟商業(yè)中心里,每個(gè)村小組都將擁有1—3層均等的1000平米商鋪,和用做市場(chǎng)租售的商鋪享有同等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。”

  針對(duì)未來(lái)小區(qū)交物管費(fèi)的問(wèn)題,怡寧地產(chǎn)計(jì)劃:在回遷房中專劃片區(qū)形成獨(dú)立組團(tuán)供拆遷戶居住,村民可自發(fā)組織物管團(tuán)隊(duì),自主展開(kāi)管理。

  ……

  村民的疑問(wèn)千差萬(wàn)別,但不論如何,有了政府公布的《意見(jiàn)》作大綱,具體的補(bǔ)償方案就有了合法依據(jù),村民、企業(yè)、政府甚至整個(gè)城市片區(qū)發(fā)展的利益也得到了均衡保障。

  在采訪中,楊文應(yīng)有一番深刻感悟:“仇和書記給‘城中村’改造制定的方針中,頭一條就是‘政府主導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作’。有了這個(gè)全新的好制度,再加上推出了深得民心的拆遷政策,才使得我們的工作跳出了過(guò)往單純靠企業(yè)力量改造‘城中村’時(shí),必經(jīng)的、痛苦的長(zhǎng)期膠著期。”

  目前,海源社區(qū)龍?jiān)?、上峰村一期拆遷改造工作所涉及的村民,均已搬出了項(xiàng)目改造用地,拆遷安置房也已開(kāi)始建蓋了。24個(gè)月之后,這里將矗立起一個(gè)占地200畝的新型小區(qū),即將開(kāi)建的西三環(huán)、海屯路等都將從這個(gè)小區(qū)旁經(jīng)過(guò),帶給昆明西區(qū)一片新的城市化景象。

 


 

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